PERGUNTAS FREQUENTES - ASSEMBLÉIAS

O locatário pode participar das assembléias?

Os locatários podem participar das assembléias condominiais, desde que o condômino locador não compareça, sem a necessidade de apresentar procuração, bastando à devida comprovação da qualidade de locatário, por meio do contrato de locação, podendo votar sobre temas ordinários ou aqueles que não são inerentes exclusivamente aos condôminos, como por exemplo, eleição do síndico, aprovação e alteração de convenção e demais temas que envolvam direito patrimonial.

Quais são os procedimentos para convocação de uma assembléia por solicitação de “abaixo assinado” de condôminos? E quando o “abaixo assinado” de condôminos está convocando a assembléia?

É lícito um quatro (¼) de condôminos solicitar ao Sindico ou convocar diretamente AGE (excepcionalmente ou AGO em caso de omissão e descaso do Síndico). O pedido de convocação poderá ser dirigido diretamente à administradora, salvo determinação contrária em convenção. O condômino inadimplente pode convocar, só não pode votar nem participar. Inexiste disposição legal ou convencional a esse respeito.

Existe obrigatoriedade de firma reconhecida em procurações para assembléias?

A obrigatoriedade somente irá existir quando houver previsão na convenção, determinação de assembléia anterior ou quando o edital de convocação assim o exigir. Havendo a obrigatoriedade, acima citada, mesmo sendo o outorgado advogado, deve-se exigir o reconhecimento de firma, pois nesse caso, aquela procuração não contém exclusivamente poderes “ad judicia” - que são aqueles conferidos a advogado para este litigar em Juízo, em qualquer instância ou Tribunal. Entretanto, é sabido que o presidente da mesa não tem como atestar a autenticidade das assinaturas e por isso, por cautela, o ideal é que se exija no edital de convocação tal providência.

Se a procuração não estiver com firma reconhecida pode a assembléia considerá-la como boa e válida desde que tenha sua firma reconhecida num determinado prazo?

Caso haja essa exigência, não há que se falar em concessão de prazo, uma vez que o deliberado pode ficar prejudicado pelo não reconhecimento da firma no prazo estipulado.

A Convenção do condomínio aprovada há mais de 10 anos, estabelece que o rateio das despesas deve ser feito em partes iguais, embora as unidades tenham fração ideal diferenciada. É possível alterar esta forma de rateio? Qual é o quorum necessário?

A forma de rateio das despesas estipulada na convenção de um condomínio poderá ser alterada pelos condôminos. Para tanto, basta convocar uma assembléia com a pauta específica sobre o assunto e depois aprovar a modificação para qualquer outro critério de rateio, porém com o quorum de 2/3 da totalidade dos condôminos.

Qual é o quorum necessário para deliberar sobre aluguel de parte comum para instalação de antenas, painel publicitário, etc?

Para instalação da antena, em parte comum, é necessário ter conhecimento da Convenção de Condomínio e seu quorum permissível e sendo omissa, aplica-se o quorum de 2/3. Para o caso de painel publicitário ou qualquer peça que interfira na fachada, o quorum indicado é o de unanimidade.

O devedor de cotas condominiais em atraso que faz um acordo para quitação de seu débito em parcelas e com vencimentos futuros, estando em dia com tal acordo, pode participar, votar e ser votado em Assembléias gerais?

Se o condômino inadimplente realiza acordo e o vem cumprindo, a dívida não estaria vencida, mas sim vincenda. Em razão disso, ele tem direito de participar, votar e até ser votado na assembléia, desde que esteja adimplente, também com as cotas condominiais posteriores ao acordo.

Proprietário ausente, a esposa do mesmo comparece a Assembléia. Ela pode votar?

Primeiramente deve ser considerado o regime do casamento. Em regra (logo, existem exceções), se o regime do casamento for o da comunhão total de bens, a esposa tem tanto direito quanto seu marido ausente. Se for casada com comunhão parcial de bens e o imóvel foi adquirido após o casamento, tem ela direito de propriedade tanto quanto seu marido e poderá participar e votar. Se forem casados pelo regime de separação total de bens (no caso haverá na escritura pública prévia entre os cônjuges), a esposa terá que deter procuração do seu marido (se o apartamento for exclusivamente dele).

Durante uma assembléia, um dos condôminos presentes, tendo que se ausentar, pode nomear verbalmente alguém dentre os presentes para votar em seu nome?

O condômino presente em assembléia querendo se ausentar pode nomear um mandatário ou procurador verbalmente. Nesse caso, deverá constar em ata a pessoa indicada como seu substituto. Trata-se do mandato verbal previsto no artigo 656 do C.C.

O condômino ou procurador que se recusa formalizar presença na relação própria, tem direito de participar e votar numa assembléia?

Pode sim participar e votar, desde que a presença seja consignada em ata.

Qual a sugestão de pauta para a realização da Assembléia Geral Ordinária?

As Assembléias Gerais Ordinárias devem ser realizadas anualmente com os itens de pauta obrigatórios: Prestação de contas até ..... /....../ ......; Aprovação do orçamento de receita e despesas para o próximo exercício; Eleição de Síndico, Subsíndico (se houver) e Conselho Consultivo ou Fiscal. Embora não seja obrigatório, exceto quando constar na convenção, é recomendável constar da pauta das Assembléias Ordinárias o item “Assuntos Gerais”, porém nele só devem ser tratados assuntos genéricos e questões de ordem administrativa. As deliberações que envolvam aprovação de verba ou qualquer outro assunto mais relevante devem ser tratadas em item específico. Caso no período tenham sido cobradas cotas extras emergenciais sem aprovação prévia de Assembléia, deve ser aproveitada a ocasião para homologação das mesmas. Neste caso, deverá constar da pauta o item “Homologação das cotas extras cobradas no período de .... a .... .